Disputas con la asociación de propietarios (HOA) en Miami y el sur de Florida
Las disputas entre un propietario y su asociación de propietarios se rigen por dos conjuntos de reglas: los documentos de la comunidad (la declaración de convenios, los estatutos y el reglamento) y la Ley de Asociaciones de Propietarios, el capítulo 720 de los Estatutos de Florida. Reiser Law, P.C. representa a propietarios de viviendas en disputas con su asociación en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, en español, desde nuestra oficina en Brickell Avenue.
Si usted es dueño de una unidad de condominio, la ley aplicable es otra: el capítulo 718. Vea cuotas especiales y SIRS en condominios de Miami.
Problemas comunes
Una carta de infracción por un color de pintura que los vecinos tienen hace años. Una solicitud para instalar una piscina o puertas contra huracanes rechazada sin explicar qué regla se incumple. Una asociación que no entrega contratos ni estados bancarios. Una multa sin fecha de audiencia. Un cobro al que le suman honorarios de abogado por una deuda pequeña. Cada situación tiene una respuesta en la ley, y los detalles del aviso, los plazos y los documentos suelen decidir quién gana.
Su derecho a ver los registros de la asociación
La asociación debe permitir la inspección de sus registros oficiales dentro de los 10 días hábiles después de recibir una solicitud por escrito, y no puede exigirle que explique para qué los quiere. Fla. Stat. § 720.303(5)(a), (g). Si la solicitud se envió por correo certificado con acuse de recibo y la asociación no da acceso en ese plazo, la ley presume, salvo prueba en contrario, que el incumplimiento fue intencional. § 720.303(5)(b). El propietario puede reclamar daños reales o daños mínimos de $50 por día calendario, hasta por 10 días, a partir del día hábil 11. § 720.303(5)(c).
Multas y suspensiones
La asociación no puede multarlo sin aviso y audiencia. Debe darle por lo menos 14 días de aviso por escrito de su derecho a una audiencia ante un comité de al menos tres miembros que no sean directivos, empleados ni familiares cercanos de ellos. Fla. Stat. § 720.305(2)(b). Si el comité no aprueba la multa por mayoría, no se puede imponer. § 720.305(2)(c). La audiencia debe celebrarse dentro de los 90 días siguientes al aviso, y usted puede asistir por teléfono o por medios electrónicos. Id. Si usted corrige la infracción antes de la audiencia, o en la forma que indica el aviso, no se le puede multar. § 720.305(2)(e).
Salvo que los documentos de la comunidad digan otra cosa, una multa no puede pasar de $100 por infracción ni de $1,000 en total por una infracción continua, y una multa menor de $1,000 no puede convertirse en gravamen sobre su casa. § 720.305(2). Lea también nuestro artículo: ¿Puede la asociación multarlo? Sus derechos bajo la ley de Florida.
Cuotas, gravámenes y cobros
- Honorarios de abogado. La asociación no puede exigirle honorarios de abogado por una cuota atrasada sin antes enviarle por correo un aviso de cuota atrasada que le dé la oportunidad de pagar sin honorarios; el modelo de aviso que fija la ley da 30 días. Fla. Stat. § 720.3085(3)(d).
- Aviso antes del gravamen. No puede registrar un gravamen (lien) sin antes enviarle un aviso de intención con 45 días para pagar. § 720.3085(4).
- Aviso antes de la ejecución. No puede presentar una demanda de ejecución hasta 45 días después de que usted reciba el aviso de intención de ejecutar. § 720.3085(5).
Mediación antes de demandar
Muchas disputas con la asociación, como las de cumplimiento de convenios, uso de la propiedad, reuniones y acceso a registros, deben pasar primero por una mediación previa a la demanda. Fla. Stat. § 720.311(2)(a). Esa obligación no aplica al cobro de cuotas o multas, y se puede pedir una medida cautelar de emergencia sin mediar primero. Id. Quien no participa en todo el proceso de mediación no puede recuperar después honorarios ni costos en el juicio sobre esa disputa. § 720.311(2)(b).
Demandas y honorarios
Un propietario puede demandar a la asociación, a otro propietario o a un directivo que incumple de forma intencional la ley o los documentos de la comunidad, y la parte que gane tiene derecho a recuperar honorarios razonables de abogado y costos. Fla. Stat. § 720.305(1). Esa regla corre en ambas direcciones, por eso revisamos los avisos y los procedimientos antes de recomendarle demandar.
Qué documentos reunir
- La declaración de convenios, los estatutos y el reglamento vigente
- Todas las cartas, correos y avisos de la asociación o de la compañía administradora
- Fotos de su propiedad y de casas comparables en la comunidad
- Su historial de pagos y el estado de cuenta de la asociación
- Avisos, agendas y actas de reuniones
Preguntas frecuentes
¿Me pueden multar sin audiencia?
No. Debe recibir por lo menos 14 días de aviso por escrito de una audiencia ante un comité independiente, y la multa no se impone si el comité no la aprueba.
¿Me pueden quitar la casa por una multa?
Una multa menor de $1,000 no puede convertirse en gravamen sobre la casa. Las cuotas impagas son distintas: pueden dar lugar a un gravamen y a una ejecución después de los avisos que exige la ley.
¿Tengo que ir a mediación antes de demandar?
En muchas disputas sí, incluidas las de convenios, registros y reuniones. El cobro de cuotas y las medidas de emergencia son excepciones.
Hable con nosotros
Isabella Martinez atiende en español a propietarios en disputas con su asociación. Llame al (305) 726-2003 o escriba a isabella@reiserlaw.com. Nuestra oficina está en 1000 Brickell Ave, Suite 1100, Miami, FL 33131. Vea también nuestros servicios en español en Miami.
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