Su derecho a ver los registros de la asociación de condominio en Florida

Por Isabella Martinez | Revisado el 5 de octubre de 2026

Si usted es dueño de una unidad de condominio en Florida, no tiene que darle a la asociación ninguna razón para revisar sus registros. La ley lo dice expresamente. El capítulo 718 de los Estatutos de Florida le da al propietario un acceso amplio a los documentos de la asociación, y cuando le niegan ese acceso hay consecuencias. Esta guía explica cómo pedir los registros y qué hacer si no se los entregan.

¿Qué registros puede revisar?

La sección 718.111(12)(a) enumera los "registros oficiales" de la asociación. Entre otros:

• la declaración de condominio, los estatutos y sus enmiendas, y el reglamento vigente;
• las actas de las reuniones de la junta directiva, de los comités y de los propietarios;
• la lista actual de propietarios;
• las pólizas de seguro vigentes y los contratos de la asociación, incluido el contrato de administración;
• los registros contables: recibos y gastos detallados, estados bancarios y libros;
• las auditorías, los informes financieros y los estudios de reservas de integridad estructural (SIRS);
• las boletas, hojas de asistencia y poderes de las votaciones;
• los informes de inspección estructural y de seguridad, las cotizaciones recibidas y los permisos de construcción.

Fla. Stat. § 718.111(12)(a). Si usted quiere entender una cuota especial, lo mejor es empezar por el presupuesto, el estudio de reservas, las cotizaciones y los contratos.

Cómo pedirlos: el plazo de 10 días hábiles

Los registros oficiales están abiertos a la inspección de cualquier propietario, o de un representante que este autorice, en horarios razonables, y el propietario puede sacar copias a su costo razonable. La asociación puede adoptar reglas razonables sobre la frecuencia, el horario y la forma de la inspección, pero no puede exigirle que explique para qué quiere los registros. Fla. Stat. § 718.111(12)(c).

La asociación debe poner los registros a su disposición dentro de los 10 días hábiles después de recibir su solicitud por escrito, en el condado donde está el condominio o a no más de 45 millas de la propiedad. § 718.111(12)(b). Al responder, debe entregarle una lista de los registros que puso a su disposición e indicar cuáles no entregó. § 718.111(12)(c).

Qué pasa si la asociación no cumple

Si la asociación no entrega los registros dentro de los 10 días hábiles después de recibir la solicitud por escrito, la ley presume, salvo prueba en contrario, que el incumplimiento fue intencional. El propietario al que se le niega el acceso puede reclamar daños reales o daños mínimos de $50 por día calendario, hasta por 10 días, a partir del día hábil 11. Quien gana una acción para hacer cumplir este derecho puede recuperar honorarios razonables de abogado de la persona que controla los registros y negó el acceso a sabiendas. Fla. Stat. § 718.111(12)(c).

La ley también prevé sanciones penales para los directivos y administradores que, de forma intencional, niegan el acceso a los registros. Id.

Registros que la asociación puede reservarse

No todo está disponible. La ley excluye del acceso de los propietarios los documentos protegidos por el privilegio abogado-cliente, la información obtenida para aprobar el alquiler o la venta de una unidad, los expedientes de personal, los registros médicos de los propietarios y datos personales como números de Seguro Social o de licencia de conducir. Fla. Stat. § 718.111(12)(c).

La página web de la asociación

La asociación de un condominio con 25 unidades o más (sin unidades de tiempo compartido) debe publicar ciertos documentos en una página web o aplicación móvil, entre ellos los documentos de gobierno, el presupuesto, el informe financiero, la lista de contratos vigentes, los informes de inspección y el estudio de reservas más reciente. Fla. Stat. § 718.111(12)(g). Si los registros que usted pide están en esa página, la asociación puede cumplir indicándole dónde encontrarlos. § 718.111(12)(c).

Antes de demandar: arbitraje o mediación

La ley de Florida agrega un paso antes de llevar una disputa de registros a los tribunales. Cuando la junta no permite la inspección de los libros y registros, antes de demandar se debe pedir un arbitraje no vinculante ante la división estatal de condominios o iniciar una mediación previa. Fla. Stat. § 718.1255(1)(b), (4)(a). Por separado, el propietario puede demandar a la asociación por incumplir el capítulo 718 o los documentos del condominio, y la parte que gane tiene derecho a honorarios razonables de abogado. Fla. Stat. § 718.303(1).

Lista práctica para el propietario

1. Haga cada solicitud por escrito y envíela por correo certificado.
2. Indique qué registros quiere y guarde una copia.
3. Cuente 10 días hábiles desde que la asociación la recibió y pida la lista que exige la ley.
4. Si la asociación se niega o no responde, guarde constancia escrita de cada respuesta.

Los recursos que da la ley dependen de que usted pueda probar qué pidió y cuándo.

¿Necesita ayuda?

Si su asociación le impuso una cuota especial o un aumento de reservas, vea cuotas especiales y SIRS en condominios de Miami. Si vive en una comunidad con asociación de propietarios (HOA) y no en un condominio, aplica otra ley; vea disputas con la asociación de propietarios. Para hablar con Isabella Martinez en español, llame al (305) 726-2003 o escriba a isabella@reiserlaw.com. Más artículos en español.

Este artículo es información general, no asesoría legal, y leerlo no crea una relación abogado-cliente. La ley cambia y su aplicación depende de los hechos de cada caso. Publicidad de abogados.